Podział ostatniej szansy?

Nowe przepisy dotyczące warunków zabudowy - co się zmieni w 2026 roku?

Planowanie inwestycji budowlanej to skomplikowany proces, który obliguje do uwzględniania obowiązujących przepisów prawa. Od 1 stycznia 2026r. zmiany w przepisach dotyczących warunków zabudowy, zwanych potocznie "WZ-ką", oraz planowania przestrzennego wprowadzą nowe zasady, które znacząco wpłyną na proces inwestycyjny w Polsce. Należy wspomnieć, że na terenach nie objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP), to właśnie decyzja WZ jest podstawą do przeprowadzenia podziału nieruchomości, którego celem jest wydzielenie działek budowlanych. Sprawdźmy zatem, na czym polegają te zmiany oraz jak się do nich przygotować w kontekście zamierzenia budowlanego czy podziałowego.

Plan ogólny jako podstawa wydawania decyzji

Jedną z kluczowych zmian będzie wprowadzenie planu ogólnego jako warunku wydawania warunków zabudowy. Plan ogólny stanie się aktem prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, co oznacza, że:

• Wydanie WZ-ek będzie się odbywać tylko w obrębie terenów określonych w planie ogólnym gminy jako obszary uzupełnienia zabudowy.

• Tereny, które nie będą objęte obszarem uzupełnienia zabudowy (OUZ) lub MPZP nie będą mogły w przyszłości podlegać zabudowaniu / przekształceniu na tereny zabudowy mieszkaniowej.

Ograniczenie obszaru analizy urbanistycznej

Nowa regulacja spowoduje zmniejszenie obszaru analizy urbanistycznej do 200 metrów od granicy działki inwestycyjnej. Dotychczas szersze analizy pozwalały na większą elastyczność w projektowaniu; nowe wymogi zmuszą inwestora do bardziej precyzyjnego planowania, z uwzględnieniem infrastruktury w bezpośrednim sąsiedztwie działki oraz mogą spowodować wyłączenie poszczególnych terenów z możliwość ich zabudowy / przekształcenia na tereny budowlane.

Wymagania dla obszarów uzupełnienia zabudowy

Aby teren mógł zostać uznany za obszar uzupełnienia zabudowy (OUZ), musi spełniać określone kryteria:

• Znajdować się w sąsiedztwie co najmniej 5 budynków w odległości do 100 metrów od siebie (z wyłączeniem budynków magazynowych i transportowych).

• Być odpowiednio skomunikowany i uzbrojony w niezbędną infrastrukturę techniczną.

Co to oznacza dla inwestorów?

Gminy będą zobowiązane do uchwalenia planów ogólnych do końca 2025 roku. Jeśli nie zdążą, od 01.01.2026r. wydawanie decyzji o warunkach zabudowy na ich terenie będzie niemożliwe. Może to skutkować paraliżem inwestycyjnym.

Kluczowe wnioski:

1. Działaj przed końcem 2025 roku

Pozostało już niewiele czasu... Aby uzyskać bezterminowe warunki zabudowy, złóż wniosek jeszcze przed końcem 2025 roku. W przypadku chęci podziału nieruchomości, aby wydzielone działki były ,,zabezpieczone" jako działki budowlane, należy po ich wydzieleniu wystąpić po raz kolejny o wydanie WZ dla każdej działki z osobna, tak aby każda z nich była objęta prawomocną decyzją o Warunkach Zabudowy (WZ muszą stać się prawomocne przed 01.01.2026)!

2. Przenalizuj swoją sytuację

Inwestowanie na terenach bez planów miejscowych i OUZ może się okazać niemożliwe. Warto zainteresować się wcześniej stanem swojej nieruchomości.

Czy to oznacza, że na niektórych terenach po wejściu w życie planu ogólnego nie będzie można wydzielać działek budowlanych, albo planować inwestycji budowlanych?

Na nieszczęście dla inwestorów, odpowiedź brzmi - tak. Oczywiście nie możemy zagwarantować, że obecne podejście do planowania przestrzennego nie ulegnie zmianom w dalszej przyszłości, ale na ten moment ustawa, która zobowiązuje gminy do uchwalenia planu ogólnego, wprowadza spore ograniczenia jeśli chodzi o dowolność w planowanych inwestycjach.

Podsumowanie

Reforma planowania przestrzennego ma na celu uporządkowanie przestrzeni inwestycyjnej w Polsce, ale wiąże się z dodatkowymi trudnościami dla inwestorów, którzy są zainteresowani rozpoczęciem procesu budowlanego lub przekształceniu swoich terenów w tereny zabudowy mieszkaniowej (działki budowlane). Kluczem do sukcesu będzie szybkie dostosowanie się do nowych wymagań, szybkie działanie i aktywne uczestnictwo w procesach planistycznych na poziomie lokalnym (szczególnie wtedy, kiedy plan ogólny zostanie wyłożony do wglądu i możliwe będzie składanie ew. uwag).

Nie czekaj – już teraz zadbaj o swój kapitał i skonsultuj się z nami w celu analizy sytuacji Twojej nieruchomości. Pomożemy Tobie podjąć odpowiednie decyzje i zaproponujemy rozwiązanie, które umożliwi racjonalne wykorzystanie potencjału przestrzennego Twojej nieruchomości.

Formularz kontaktowy

Tagi: geodezja, podział nieruchomości, działka budowlana, planowanie przestrzenne, geodeta, geodeta Ostrów, geodezja Ostrów, geodeta Kalisz, geodezja Kalisz, geodeta Pleszew, geodezja Pleszew, geodeta Ostrzeszów, geodezja Ostrzeszów.